Cần định hình lại chính sách phát triển nhà ở
Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 căn hộ dịch vụ gần sân bay được các chuyên gia nhận định là ổn định hơn với tổng vốn giao dịch lớn hơn năm trước và đây là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường trong năm 2017. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại về việc thị trường phát triển chưa thực sự đúng hướng khi thiên về phân khúc nhà ở trung bình, giá cao và nghỉ dưỡng trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn có nguồn cung rất thấp.
Cần định hình lại chính sách phát triển nhà ở
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ xung quanh vấn đề này.
* Theo ông, thị trường BĐS Việt Nam đã trở về đúng quỹ đạo cần thiết, phản ánh đúng bản chất cung cầu hay chưa?
- GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Nếu như năm 2015, người ta chứng kiến sự khởi sắc của thị trường BĐS ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì năm 2016 vừa qua, phân khúc nhà ở trung bình và giá cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng lại lên ngôi.
Điều này cho thấy thị trường đã sôi động trở lại và niềm tin đối với thị trường đang dần được khôi phục. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang phát triển lệch khi nguồn cung phân khúc trung và cao cấp đến 80% nhưng nhu cầu chỉ khoảng 20% và ngược lại, nguồn cung nhà giá rẻ chỉ có 20% thì lại có lượng cầu đạt tới 80%.
* Vì sao lại có căn hộ dịch vụ gần sân bay sự chênh lệch lớn như vậy và theo ông cần phải làm gì để cân bằng lại thị trường?
- Tôi cho rằng, thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đang gặp khó khăn về vốn vì loại hình này cần nguồn vốn đầu tư có lãi suất thấp, chu kỳ dài, vốn trung hạn cũng không giải quyết được vấn đề. Việc phát triển nhà ở xã hội luôn cần có sự trợ giúp lớn của nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng từ ngân sách, ví dụ như gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng vừa kết thúc.
Thế nhưng, cho đến thời điểm này, chúng ta chưa nhìn thấy nguồn lực nào tương tự sẽ tác động vào phân khúc nhà ở xã hội. Vì vậy, việc phát triển nhà ở xã hội theo tôi là không phù hợp trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn ngân sách nhà nước vẫn đang hạn hẹp.
Thay vào đó, chúng ta nên tập trung phát triển thị trường nhà ở thương mại giá rẻ, các nhà đầu tư sẽ tự bỏ vốn, Nhà nước chỉ cần hỗ trợ một phần. Hiện nhà ở thương mại giá rẻ được hưởng một số ưu đãi về tín dụng, miễn giảm một số loại thuế.
Tuy nhiên, muốn tập trung phát triển loại hình này thì cần phải định hình lại chính sách, nghĩa là cần có chính sách tập trung, được quy định trong Luật Nhà ở chứ không phải chỉ phụ thuộc vào các quyết định của Chính phủ trong từng giai đoạn như hiện nay.
Có chính sách rõ ràng, ổn định thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn đầu tư vào phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, các dự án đều được đối xử công bằng và khi đó các sản phẩm được đưa ra thị trường cũng sẽ có cơ cấu giá thành minh bạch, người dân mới được hưởng lợi.
* Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường BĐS 2017?
- Theo tôi, năm 2017, thị trường BĐS có sức vươn tốt hơn, khả năng tích trữ đầu cơ là có, sẽ tạo ra sức nóng nhất định ở một số phân khúc nhưng không đáng lo ngại về nguy cơ xảy ra “bong bóng” trên thị trường. Theo xu hướng hiện nay, phân khúc thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển mạnh với sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân nhờ tiềm năng du lịch đang lớn.
Tuy nhiên, phân khúc nhà giá rẻ vẫn sẽ dẫn đầu thị trường do nhu cầu vẫn luôn ở mức cao. Tiếc rằng, sự tăng trưởng về số lượng của phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn sẽ rất ì ạch trong năm 2017 và còn lâu mới có thể vượt qua mức tỷ trọng 20% để đáp ứng được nhu cầu hiện tại service apartment near tan son nhat airport .
Căn cứ vào các dự án đã và đang triển khai, tại Hà Nội, lượng cung nhà giá cao vẫn sẽ lớn hơn lượng cung nhà giá trung bình, ở mức chiếm gần 50%, nhà giá trung bình chiếm khoảng 30% và nhà giá rẻ khoảng 20%.
Tại TPHCM thì nhà giá rẻ cũng ở mức 20% nhưng nhà ở trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường với 50% và nhà cao cấp chỉ khoảng 30%. Tôi hy vọng sẽ sớm có chính sách mới giải quyết vấn đề nhà ở thương mại giá rẻ để các nhà đầu tư không còn phải tìm cách loay hoay với sự trợ giúp rất bao cấp của nhà nước nữa.
* Xin cảm ơn ông!
Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016 căn hộ dịch vụ gần sân bay được các chuyên gia nhận định là ổn định hơn với tổng vốn giao dịch lớn hơn năm trước và đây là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường trong năm 2017. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại về việc thị trường phát triển chưa thực sự đúng hướng khi thiên về phân khúc nhà ở trung bình, giá cao và nghỉ dưỡng trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vẫn có nguồn cung rất thấp.
Cần định hình lại chính sách phát triển nhà ở
Phóng viên đã có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ xung quanh vấn đề này.
* Theo ông, thị trường BĐS Việt Nam đã trở về đúng quỹ đạo cần thiết, phản ánh đúng bản chất cung cầu hay chưa?
- GS ĐẶNG HÙNG VÕ: Nếu như năm 2015, người ta chứng kiến sự khởi sắc của thị trường BĐS ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thì năm 2016 vừa qua, phân khúc nhà ở trung bình và giá cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng lại lên ngôi.
Điều này cho thấy thị trường đã sôi động trở lại và niềm tin đối với thị trường đang dần được khôi phục. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang phát triển lệch khi nguồn cung phân khúc trung và cao cấp đến 80% nhưng nhu cầu chỉ khoảng 20% và ngược lại, nguồn cung nhà giá rẻ chỉ có 20% thì lại có lượng cầu đạt tới 80%.
* Vì sao lại có căn hộ dịch vụ gần sân bay sự chênh lệch lớn như vậy và theo ông cần phải làm gì để cân bằng lại thị trường?
- Tôi cho rằng, thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đang gặp khó khăn về vốn vì loại hình này cần nguồn vốn đầu tư có lãi suất thấp, chu kỳ dài, vốn trung hạn cũng không giải quyết được vấn đề. Việc phát triển nhà ở xã hội luôn cần có sự trợ giúp lớn của nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng từ ngân sách, ví dụ như gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng vừa kết thúc.
Thế nhưng, cho đến thời điểm này, chúng ta chưa nhìn thấy nguồn lực nào tương tự sẽ tác động vào phân khúc nhà ở xã hội. Vì vậy, việc phát triển nhà ở xã hội theo tôi là không phù hợp trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn ngân sách nhà nước vẫn đang hạn hẹp.
Thay vào đó, chúng ta nên tập trung phát triển thị trường nhà ở thương mại giá rẻ, các nhà đầu tư sẽ tự bỏ vốn, Nhà nước chỉ cần hỗ trợ một phần. Hiện nhà ở thương mại giá rẻ được hưởng một số ưu đãi về tín dụng, miễn giảm một số loại thuế.
Tuy nhiên, muốn tập trung phát triển loại hình này thì cần phải định hình lại chính sách, nghĩa là cần có chính sách tập trung, được quy định trong Luật Nhà ở chứ không phải chỉ phụ thuộc vào các quyết định của Chính phủ trong từng giai đoạn như hiện nay.
Có chính sách rõ ràng, ổn định thì các doanh nghiệp mới mạnh dạn đầu tư vào phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, các dự án đều được đối xử công bằng và khi đó các sản phẩm được đưa ra thị trường cũng sẽ có cơ cấu giá thành minh bạch, người dân mới được hưởng lợi.
* Vậy ông dự báo như thế nào về thị trường BĐS 2017?
- Theo tôi, năm 2017, thị trường BĐS có sức vươn tốt hơn, khả năng tích trữ đầu cơ là có, sẽ tạo ra sức nóng nhất định ở một số phân khúc nhưng không đáng lo ngại về nguy cơ xảy ra “bong bóng” trên thị trường. Theo xu hướng hiện nay, phân khúc thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục phát triển mạnh với sự tham gia của các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân nhờ tiềm năng du lịch đang lớn.
Tuy nhiên, phân khúc nhà giá rẻ vẫn sẽ dẫn đầu thị trường do nhu cầu vẫn luôn ở mức cao. Tiếc rằng, sự tăng trưởng về số lượng của phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn sẽ rất ì ạch trong năm 2017 và còn lâu mới có thể vượt qua mức tỷ trọng 20% để đáp ứng được nhu cầu hiện tại service apartment near tan son nhat airport .
Căn cứ vào các dự án đã và đang triển khai, tại Hà Nội, lượng cung nhà giá cao vẫn sẽ lớn hơn lượng cung nhà giá trung bình, ở mức chiếm gần 50%, nhà giá trung bình chiếm khoảng 30% và nhà giá rẻ khoảng 20%.
Tại TPHCM thì nhà giá rẻ cũng ở mức 20% nhưng nhà ở trung bình sẽ chiếm lĩnh thị trường với 50% và nhà cao cấp chỉ khoảng 30%. Tôi hy vọng sẽ sớm có chính sách mới giải quyết vấn đề nhà ở thương mại giá rẻ để các nhà đầu tư không còn phải tìm cách loay hoay với sự trợ giúp rất bao cấp của nhà nước nữa.
* Xin cảm ơn ông!
